בעת רכישת דירה יש לקחת בחשבון מספר הוצאות נוספות מעבר לעלויות המשכנתא, כגון:

• שכירות דירה קודמת: אם אתה עובר מדירה שכורה, ייתכן שתצטרך לשלם דמי שכירות עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה.
• היטל השבחה: מס שגובה הרשות המקומית בעת רכישת נכס, במקרה שבו ערך הנכס עלה בעקבות תכניות פיתוח בסביבה.
• מס רכישה: מס אשר נגבה בעת רכישת נכס, שיעורו משתנה בהתאם לערך הנכס ולסטטוס של הרוכש (למשל, רוכש ראשון).
• שמאות: עלות שמאי נדל"ן שיבצע הערכה של הנכס.
• דמי פתיחת תיק: עלות המוצעת על ידי הבנק עבור פתיחת תיק ההלוואה.
• עורך דין: עלויות שכר טרחת עורך דין שילווה את התהליך ויוודא שהכל מתבצע על פי החוק.
• ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח נכס, הנדרשים על ידי הבנק כבטוחה להלוואה.
• עלויות שיפוץ: אם הנכס דורש שיפוץ, יש לקחת בחשבון גם את העלויות הללו.

כן, ניתן למחזר משכנתא, ותהליך זה מתייחס להחלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה. המחזור יכול לנבוע משיקולים שונים, כמו:

• שיפור תנאים: אם הריבית במשק ירדה, אפשר למחזר את המשכנתא כדי לקבל ריבית נמוכה יותר.
• שינוי תקופת ההלוואה: אם הלווה רוצה לקצר את תקופת ההחזר או להאריך אותה.
• שינוי סוג הריבית: לדוגמה, לעבור ממשכנתא בריבית משתנה לקבועה, או להפך.
• איחוד הלוואות: אם יש מספר הלוואות, אפשר למזגן אותן להלוואה אחת עם תנאים טובים יותר.

יש לזכור כי למחזור יכולה להיות עלות, לכן יש לבצע חישוב מדויק כדי לוודא שהמהלך משתלם.

דירוג האשראי הוא מדד שמעריך את יכולתו של הלווה להחזיר הלוואות. דירוג גבוה, הנחשב בטוח, עשוי להוביל לקבלת ריבית נמוכה יותר ותנאים טובים יותר, כמו גם אישור מהיר יותר להלוואה. Conversely, דירוג נמוך יכול לגרום לבנק להציע ריבית גבוהה יותר או אפילו לדחות את הבקשה להלוואה. לפיכך, חשוב להבין ולשפר את דירוג האשראי לפני הגשת הבקשה למשכנתא.

יתרונות:

• יציבות: התשלומים נשארים קבועים לאורך כל חיי ההלוואה, מה שמאפשר תכנון פיננסי טוב יותר.
• הגנה מפני עליות ריבית: אם הריבית במשק עולה, הלווה לא יושפע מכך.

חסרונות:

• ריבית גבוהה יותר: ברוב המקרים, ריבית קבועה תהיה גבוהה יותר מהצעות של ריבית משתנה.
• גמישות פחותה: בעת מחזור, ייתכן שלא ניתן יהיה לנצל ירידות בריבית בצורה מיטבית.

יתרונות:

• ריבית נמוכה יחסית: בדרך כלל, ריבית הפריים נמוכה יותר מריביות קבועות, מה שמוביל לתשלומים חודשיים נמוכים יותר בשנים הראשונות של ההלוואה.
• גמישות: יש אפשרות למחזר את המשכנתא בקלות יחסית בעת ירידת ריבית, מה שיכול להוזיל עוד יותר את עלויות ההלוואה.
• שקיפות: ריבית הפריים מתעדכנת באופן קבוע לפי שיעור הריבית של בנק ישראל, כך שקל לעקוב אחרי השינויים.

חסרונות:

• תנודתיות: הריבית עלולה להשתנות בכל עת, דבר שיכול להוביל לעלויות גבוהות יותר אם הריבית במשק עולה.
• סיכון: בשוק לא נוח, לדוגמה בתקופות של אינפלציה או עליות ריבית, ההחזרים החודשיים עלולים לעלות באופן משמעותי.
• קושי בתכנון: קשה לתכנן את ההוצאות החודשיות לאורך זמן, כיוון שהתשלומים עשויים להשתנות תלוי בשינויים בריבית.

יתרונות:

• ריבית נמוכה בהתחלה: בדרך כלל, מסלול ריבית משתנה מציע ריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלולים קבועים, מה שמוביל לתשלומים נמוכים יותר בשנים הראשונות.
• אפשרות לחיסכון: אם הריבית במשק נשארת נמוכה או יורדת, הלווה עשוי לחסוך כסף משמעותי על ידי תשלומים נמוכים יותר.
• גמישות במחזור: במקרים של ירידת ריבית בשוק, הלווה יכול להפיק תועלת ולשלם פחות מאשר במסלול קבוע.

חסרונות:

• סיכון לתנודתיות: הריבית עלולה להשתנות כל הזמן, ולפיכך התשלומים החודשיים עשויים לעלות באופן משמעותי כאשר הריבית עולה.
• תכנון פיננסי קשה: קשה לחזות את ההוצאות החודשיות לאורך זמן, כיוון שהתשלומים עשויים להשתנות עם עליות הריבית.
• פוטנציאל לתשלומים גבוהים: במקרה של עליות ריבית משמעותיות, הלווה עשוי למצוא את עצמו משלם סכומים גבוהים מאוד בהחזרים החודשיים.

משכנתא היא הלוואה שניתנת לרכישת נכס נדל"ן, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. מדובר בהסכם בין הלווה (הלקוח) לבין המלווה (בנק או גוף פיננסי), שבו הלווה מתחייב להחזיר את הסכום שניתן לו בתוספת ריבית. אם הלווה לא מצליח לעמוד בהחזרי ההלוואה, המלווה יכול לתבוע את הנכס למכירה כדי לשוב על ההשקעה.

קיימות מספר סוגי משכנתאות, והן כוללות:

• משכנתא בריבית קבועה: שיעור הריבית נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. זה מאפשר יציבות בהחזרים.
• משכנתא בריבית משתנה: הריבית משתנה בהתאם לשיעור הפריים או למדד, מה שיכול להוביל להחזר משתנה במהלך התקופה.
• משכנתא צמודת מדד: ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שההחזרים עשויים לעלות או לרדת בהתאם לשינויי המדד.
• משכנתא בלון: תשלום קטן במהלך התקופה ותשלום גדול בסיום.

שיעור המימון המקסימלי למשכנתא משתנה בהתאם למדיניות הבנק ולמצב הכלכלי.

בדירה יחידה שיעור המימון עד 75% משווי הנכס, כלומר אם נכס עולה מיליון שקל, ניתן לקבל הלוואה של עד 750,000 שקל.

שיעורי מימון גבוהים יותר יכולים להיות מאושרים במקרים מסוימים ואצל גופי מימון חוץ בנקאים, 

לדירה חליפית עד 70% 

לדירה שניה עד 50%

אפשר לאשר יותר בגופים חוץ בנקאיים.

 לפני שלוקחים משכנתא, חשוב לבדוק את היכולת הכלכלית להחזיר את ההלוואה. יש לנתח את ההכנסות וההוצאות החודשיות, ולוודא שניתן לעמוד בתשלום החודשי.

בנוסף, חשוב לבחון את שיעור הריבית המוצע, את סוג המשכנתא, והאם יש עלויות נוספות כמו ביטוח חיים, ביטוח נכס ודמי פתיחת תיק. כדאי גם להשוות בין הצעות מבנקים שונים.

תהליך קבלת המשכנתא כולל מספר שלבים:

• הגשת בקשה: מגישים בקשה לקבלת משכנתא עם כל המסמכים הנדרשים.
• בדיקת מסמכים: הבנק בודק את המסמכים, כולל הכנסות, הוצאות, היסטוריית אשראי ונכסים.
• הערכת הנכס: הבנק שולח שמאי להעריך את שווי הנכס כדי לוודא שההלוואה לא עולה על ערך הנכס.
• קבלת אישור עקרוני: הבנק מספק אישור עקרוני שמראה שההלוואה מאושרת בתנאים מסוימים.
• חתימה על הסכם: לאחר קבלת האישור, הלקוח חותם על ההסכם ומבצע את התשלומים הנדרשים.

אישור עקרוני הוא מסמך המונפק על ידי הבנק הנותן הלוואה, המעיד כי הלקוח עומד בתנאי ההלוואה ומאושר להמשך תהליך הרכישה. האישור כולל את סכום ההלוואה המוצע, את שיעור הריבית המוצע, ואת התנאים שאותם הלקוח צריך לעמוד בהם כדי לקבל את ההלוואה הסופית. אישור עקרוני אינו מחייב, אך הוא חשוב מאוד לרוכש דירה, שכן הוא מראה למוכרים שהרוכש רציני ויש לו יכולת לממן את הרכישה.