משכנתא היא לא "עוד הלוואה". מדובר בהחלטה שתשפיע עליכם 20–30 שנה קדימה. החדשות הטובות? עם כמה צעדים פשוטים אפשר להפוך אותה לבטוחה, חכמה ובעיקר – הרבה יותר זולה. במדריך הזה תקבלו 5 צעדים פרקטיים שכל אחד יכול לעשות כבר היום, לפני שניגשים לבנק. צעד 1: הגדירו תקציב ריאלי לפני שמדברים על משכנתא לפני שאתם בכלל בודקים דירות – שבו עם דף ועט (או אקסל). רשמו את כל ההכנסות הקבועות שלכם. הורידו הוצאות קבועות (שכר דירה, מזון, רכב, חוגים וכו’). השאירו מרווח ביטחון של 20–25%. רק אז תבינו כמה באמת תוכלו לעמוד בו כהחזר חודשי. טיפ שלי: החזר חודשי מומלץ לא לעבור 30% מההכנסה הפנויה שלכם. צעד 2: בדקו מה גובה ההון העצמי שלכם הבנקים דורשים מינימום 25% הון עצמי (בדירה ראשונה). אבל בפועל, ככל שתביאו יותר הון עצמי – כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. חשוב לכלול בהון העצמי גם כספים שניתן לשחרר: קרנות השתלמות, חסכונות, ירושות או אפילו עזרה מהמשפחה. עוד 50–100 אלף ₪ בהון העצמי יכולים לשנות לגמרי את הריביות שתקבלו. צעד 3: השוו לפחות בין 3 בנקים שונים טעות נפוצה היא לסגור עם הבנק שבו מתנהל החשבון האישי. בפועל, כל בנק מתמחה בסוגי לקוחות שונים – ויש פערים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. הכינו טבלה פשוטה והשוו: ריביות במסלולים שונים עמלות פתיחת תיק קנסות פירעון מוקדם דרישות ביטוח זו עבודה שלוקחת זמן, אבל משתלמת בענק. צעד 4: בנו תמהיל מותאם אישית אין דבר כזה "משכנתא מושלמת" – יש משכנתא שמתאימה לכם. לדוגמה: אם ההכנסה צפויה לעלות בשנים הקרובות – כדאי לשלב מסלול קצר יותר. אם אתם רוצים יציבות – תעדיפו מסלול קבוע לא צמוד. אם אתם מתכננים למכור דירה בעתיד – חשוב לבחור מסלולים שניתן לפרוע בקלות. תמהיל נכון זה בעצם אסטרטגיה שמונעת מכם לשלם מיותר. צעד 5: בדקו אפשרות למחזור עתידי כבר מהיום גם אם סגרתם משכנתא בתנאים טובים – העולם משתנה. ריביות עולות ויורדות, שכר משתנה, הצרכים המשפחתיים מתפתחים. כבר היום כדאי לבחור מסלולים שישאירו לכם דלת פתוחה למחזור בעתיד. מחזור נכון יכול לקצר שנים של תשלומים או להוריד אלפי שקלים בחודש. סיכום : משכנתא נכונה נבנית צעד אחרי צעד – הגדרת תקציב, בדיקת הון עצמי, השוואת בנקים, בניית תמהיל נכון ותכנון למחזור עתידי. החדשות הטובות הן שלא חייבים לעשות את זה לבד. כאן אני נכנס לתמונה: אני מלווה אתכם יד ביד, בונה עבורכם תמהיל מותאם אישית, מנהל מו״מ מול הבנקים וחוסך לכם זמן, כאבי ראש ובעיקר – המון כסף.
חושבים לקחת משכנתא? עצרו רגע! עבור רוב האנשים, רכישת דירה היא העסקה הכי גדולה שיעשו בחיים. אבל דווקא כאן, כשמגיעים לשלב המשכנתא – רוב רוכשי הדירות נופלים לאותה מלכודת: הם מקבלים את ההצעה הראשונה מהבנק, חותמים – וממשיכים הלאה. בלי לבדוק, בלי להשוות, ובלי להבין באמת מה הם לקחו. וזו בדיוק הטעות שרובם עושים. מה הבעיה בללכת ישר ליועץ משכנתאות בבנק? הבנק הוא גוף עסקי. היועץ שיושב מולכם מייצג את הבנק ואת היעדים שעליו להשיג כדי שיתקדם בעבודה וכו' - ולא אתכם. ובפועל? הרבה אנשים משלמים אלפי שקלים מיותרים כל שנה -רק בגלל תמהיל לא נכון, מסלול יקר מדי או ריבית אפשר היה לשפר ולפעמים חייבים לבנק יותר כסף ממה שלקחו בהתחלה! איך אנחנו בחברה משנים את התמונה? הלקוחות שעובדים איתנו מקבלים ליווי אובייקטיבי שמשרת אך ורק את האינטרסים שלכם בעסקה. בודק את כל הבנקים -ומביא לכם את התנאים הכי טובים בשוק. בונה תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק למצבכם הכלכלי + תוכניות מגוונות המתאימות לכם עם כמה שפחות סיכון עתידי לקנסות במידה ותרצו לפרוע כך שהחיסכון הוא לאורך כל בתהליך וגם אחרי משיכת כספי המשכנתא. מנהל מו"מ עם הבנק- ומוריד את הריביות משמעותי. מסביר לכם כל סעיף- בלי אותיות קטנות או הפתעות בשקוף מלא שלא יהיה מצב שתופתעו בעתיד אלא אתם חותמים ויודעים על מה אתם חותמים. בעצם עושה יועץ משכנתאות פרטיות? דורש ליועץ הבנק, שפועל לטובת המוסד הפיננסי- יועץ פרטי מייצג רק את הלקוח. הוא בודק את כל האפשרויות הקיימות בכל הבנקים, מנתח את הכלל, הצרכים, ותכניות החיים של הלקוח- ומתאים את המסלול האופטימלי. טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא: לקיחת מסלול בודד בריבית קבועה ללא גמישות. אי התאמה של ההחזר החודש ליכולת האמיתית של התא המשפחתי. חוסר מודעות לקנסות פירעון מוקדם. איך אנחנו בחברה נחסוך לכם כסף - דוגמאות אמיתיות: לקוח שחסך 840,000 ש"ח רק בזכות תכנון מחדש. מקרים של שיפור תנאים לאחר קבלת אישור עקרוני. ידע זה כוח - אבל ניסיון זה כסף: גם אם תקראו כל הכתבות באינטרנט- אין תחליף ליועץ שמלווה כמות גדולה של תיקים בתוך, ומתמודד יום-יום עם מערכות הבנקים. למי מתאים יועץ פרטי? זוגות צעירים, משפחות עם ילדים, עצמאים, משקיעים, אנשים לקראת מחזור משכנתא. סיום עם ביצוע: אם אתם בדרך לרכישת דירה- אל תיתנו לבנק להחליט בשבילכם. צחאל טוויג, יועץ משכנתאות מנוסה ומנכ"ל חברת משכנתא מבוקרת, ישמח לבחון את האפשרויות שלכם- ולתת לכם ביטחון כלכלי אמיתי.
